حق شفعه و نکات آن

نکات حق شفعه
نکته 1۲۴: با مطالعه ۸۰۸ ق.م می توان گفت، شرایط اخذ به شفعه از این قرار است: ۱ـ مالِ غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد؛ ۲ـ یکی از دو شریک، حصۀ خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند. با وجود دو شرط، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصۀ مبیعه را تملک کند. باید توجه داشت که اخذ به شفعه از ایقاعاتِ قهری است و تملک شفیع (دارنده حق شفعه) مستقیماً از ملک خریدار و با ارادۀ او تحقق می یابد.

نکته ۱۲۹۵: باید دانست که شرط دو نفر بودن شریکان، ناظر به مرحله ایجاد حق شفعه است؛ نه مرحلۀ اجرای آن. بنابراین، به دلالتِ ماده ۸۲۳ ق.م، حق شفعه قابل انتقال به ورثه است و تعدد آن ها، مانع اجرای آن نیست.

نکته ۱۲۹۶: باید از نظر مقررات قانونی، امکان تملک حصۀ فروخته شده به-وسیلۀ شفیع وجود داشته باشد. بنابراین، چنانچه ملکی مشترک بین وقف و غیروقف باشد و مالک حصه خود را به شخص ثالثی بفروشد، متولی وقف نمی-تواند اخذ به شفعه نماید. زیرا موقوفه مالک نمی شود (ماده ۸۱۱ ق.م). با وجود این، پاره ای از استادان حقوق اعتقاد دارند که، وقف شخصیت حقوقی دارد و عین مال از آن شخصیت حقوقی است و موقوفٌ علیهم از آن حق انتفاع دارند. لذا، متولی می تواند اخذ به نماید.
نکته ۱۲۹۷: به عنوان قاعده کلی، اشاعه و شرکت شرط لازم برای ایجاد حق شفعه است و استثنای این قاعده، در ماده ۸۱۰ ق.م پیش بینی شده است که مقرر می دارد، چنانچه دو ملک در مَمر یا مجرا باهم مشترک باشند و یکی از شریکان، ملک خود را با ممر یا مجرا بفروشد، شریک دیگر حق شفعه دارد ولو این که آن ها در ملک مشاعاً شریک نباشند.

نکته ۱۲۹۸: حق شفعه تنها مختصِ املاک است و در اموال منقول وجود ندارد. البته غیرمنقول تبعی که ملصق به ملک است، چنانچه به فرض همین اتصال بفروش برسد، می تواند موضوع حق شفعه قرار گیرد.

نکته ۱۲۹۹: در صورتی که حصه شریک از طریق هبه، صلح و معاوضه و مانند این ها به شخص ثالثی منتقل شود، برای شریک دیگر حق شفعه به وجود نمی-آید. زیرا تملک قهری مال دیگری خلاف قاعده است و باید در موضعِ نص تفسیر شود و مطابق ماده ۸۰۸ ق.م برای پیدایش حق شفعه، باید سهم شریک به وسیلۀ بیع به دیگری انتقال یابد.

نکته ۱۳۰۰: چنانچه دو کالا ضمن یک قرارداد و با یک ثمن به دیگری فروخته شود و یکی از آن ها قابل شفعه باشد، شفیع همان کالا حق شفعه دارد و می-تواند معادل آن از ثمن پرداختی، مبلغ آن را به خریدار تأدیه کند.

نکته ۱۳۰۱: در بیع فضولی و بیع اکراهی، بعد از تنفیذ مالک و مُکرَه اجرای حق شفعه ممکن است. باید توجه داشت که تعهد به انتقال مال مشاع در قولنامه برای شریک دیگر حق شفعه به وجود نمی آورد؛ چرا که به صِرف انعقاد قولنامه مالکیت انتقال نمی یابد.