تفکیک، افراز و تقسیم یعنی چه؟

تفکیک، افراز و تقسیم یعنی چه؟

تفکیک، افراز و تقسیم یعنی چه؟

۱ – تفکیک – تفکیک در لغت به معنی جدا کردن است اما در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر.
مثلاً قطعه زمینی است به مساحت ۵ هزار متر مربع که مالک یا مالکان آنها تصمیم دارند آن را به قطعات ۲۰۰ نتر مربعی تقسیم
نمایند. اگر این تقسیم صورت گرفت، گفته می شود که آن زمین به قطعات ۲۰۰متر مربعی تفکیک شده است.
۲ – افراز – در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا و یا به تعبیری دیگر افراز عبارت
است از تقسیم متل غیر منقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان.
۳ – تقسیم اعم است از تفکیک و افراز و غیر آن. مثلاً هرگاه کسی فوت کند ترکه او بین ورثه تقسیم می شود و این ترکه شامل
منقول و غیر منقول می شود. در این مورد اصطلاح تقسیم ترکه بکار برده می شود نه افراز یا تفکیک آن.

وجوه افتراق تفکیک و افراز
از آن چه در تعریف تفکیک و افراز شد می توان وجوه افتراق آن دو را به شرح زیر بیان داشت:
۱ – در تفکیک لازم نیست که ملک غیر منقول مشاع باشد. یعنی یک نفر که مالک ۶ دانگ زمین بزرگی است می توان آن را به
قطعات کوچکتر تفکیک و به عبارتی تقسیم کند. همان طور که اگر چند نفر مالک آن باشد می توانند آن را تفکیک کنند اما در افراز
لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیر مشاع و غیر مشترک، این اصطلاح به کار برده نمی شود.
۲ – اگر ملک مشتری و مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود یعنی پس از تفکیک نیز شرکا در هر
قطعه ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند. مثلاً اگر زمینی به مساحت ۵ هزار متر مربع بین ۲ نفر به طور مساوی مشترک باشد
و آن زمین به ۱۰ قطعه ۵۰۰ متری تفکیک گردد، هر یک از شرکا مالک ۳ دانگ هر قطعه خواهند بود اما در افراز سهم شریک
مشخص و معین می شود و از حالت مشاع بودن و اشتراک خارج می گردد.
۳ – در افراز، ملک بر مبنای سهام شرکا تقسیم می شود. مثلاً اگر زمینی بین دو نفر مشترک باشد به این نحو که یکی از آنها ۲
دانگ و دیگری ۴ دانگ آن را مالک باشد در موقع افراز، آن زمین به دو قسمت متساوی تقسیم نمی شود بلکه به دو قسمتی که
ارزش یکی از آنها دو برابر دیگری باشد، تقسیم می گردد. اما اگر ملک مشاعی تفکیک گردد، معمولاً تفکیک بر اساس میزان
مالکیت شرکا صورت نمی گیرد بلکه به ترتیبی که مثلاً فروش قطعات سهل تر باشد، انجام می شود.
۴ – چون در افراز باید سهم شریک متقاضای افراز مشخص و جدا شود، ممکن است بین شرکا بر سر صحت افراز مشخص
و جدا شود، ممکن است بین شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن آن با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود،
لذا تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه و مراجع قضایی است اما تفکیک چون تشخیص وتمیز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی
را ندارد لذا هیچ وقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره ثبت بوده است و می باشد.

موسسه حقوقی تهران مدافع با حضور بهترین و مجرب ترین وکلای پایه یک دادگستری در خدمت شماست.