شرح ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد املاک

شرح ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد املاک

شرح ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد املاک
پرسش
ماده ۴۸ قانون ثبت را شرح دهید.
پاسخ
پیش از پاسخ به پرسش بالا لازم است به چند نکته اشاره شود :
۱-ثبت چیست ؟؟ وازه ثبت ،وازه عربی است.و در لغت به معنی ((قراردادن،برقرار و پا برجاکردن،یادداشت کردن،نوشتن،مطلبی را در دفتر نوشتن)) آمده است.
در اصطلاح حقوقی عبارت است از:((نوشتن قرارداد با یک عمل حقوقی یا احوال شخصیه با یک حق (مانند حق اختراع)ویا هر چیز دیگر (مانند علامات) در دفاتر مخصوصی که قانون معین می کند مانند ثبت املاک و ثبت معاملات غیر منقول و ثبت حق اختراع و ثبت علایم و ثبت احوال و غیره)). از مجموع معنی لغوی و اصلاح حقوقی آن چنین استنباط می شود که ثبت به منظور استواری و پابرجا بودن حقوق افراد در جامعه به کار می رود. می دانیم که غایت علم حقوق تنظیم روابط افراد و ایجاد عدل در جامعه است.افراد در جامعه دارای حقوق وتکالیفی اند که دانش حقوق ناچار از شناسایی آنهاست .حقی که در جامعه انسانی به رسمیت شناخته شده لازمه صیانت از آن تکلیفی است که افراد همان جامعه نسبت به حقوق دیگران دارند. پس حق توانایی و امتیازی است که انسان ها از آن بهره مند می شود و تکلیف وظیفه ای است که آنان را متعهد به رعایت حقوق دیگران می کند تا حقوق اشخاص از تجاوز مصون بماند.هر فردی در جامعه، دارای حقوقی است که از آن به سود خود بهرمند است و هم واجد تکالیفی است که اورا متعهد به رعایت حقوق دیگران می کند .
این بهرمنده ها که حقوق نامیده می شود به قدری دارای اهمیت است که لزوم پایداری و پابرجایی آن کاملاً محسوس است.یعنی یکی از ویزگی های حق،ثبات آن در جامعه می باشد.ثبات حق دارای دو وجهه کاملاً جداگانه ای است:وجهه ثبوتی و وجهه اثباتی .
وجهه ثبوتی عبارت است از وجود حق در واقع ونفس الامر صرف نظر از علم و جهل انسان.مثلاً دو نفر که در مالکیت مالی اختلاف دارند و دعوا را نزد قاضی طرح می کنند مالکیت آن مال یک مرحله ثبوت قبل از طرح دعوا دارد یعنی صرف نظر از علم و جهل دادرس به مالکیت آن مال،آن مال در واقع یا تلعق به یکی از اصحاب دعوا دارد یا به هر دو یا به شخص ثالث و غیره.وقتی که دادرس مالکیت یکی از اصحاب دعوا رااحراز نمود و آماده صدور حکم شد مالکیت آن مال وارد مرحله اثبات(یا مرحله علم دادرس در مثال بالا) می شود ممکن است مرحله اثبات مطابق مرحله ثبوت باشد (اگر حکم مطابق واقع باشد) یا مخالف مرحله ثبوت. بنا به توضیحات بالا حق در مرحله اثبات عبارت است ازعلم به آن است و چون در علم خطا واقع می شود پس ممکن است مرحله اثبات مطابق مرحله ثبوت (واقع) نباشد.بی تردید با توسعه جوامع انسانی از حالت ابتدایی به حالت پیشرفته پاسداری از حقوق انسان نیز به حالت متکامل تری در آمده است . فی المثل در قبایل بدوی به لحاظ شناخت همگانی حقوق افراد در آن جوامع نیازی به ثبت و ضبط حقوق آنها احساس نمی شد اما کم کم در اثر توسعه جمعیت و مناسبات اجتماعی نیاز به حراست از حقوق انسان ها به طرق مطمئن تری کاملاً محسوس شد. به عنوان مثال در شهرهای بزرگ برای شناسایی پدر و مادر و اجدا و کنیه افراد و هویت آان گریزی از تهیه شناسنامه نیست حال آن که در جوامع ابتدایی چون همه مشخصاً همدیگر را می شناختند لذا نیازی به شناسنامه نبود، بی تردید هویت افراد به گونه ی بدوی مورد شناسنایی قرار می گرفت.
آنچه اکنون در کشور ما به عنوان ثبت شناخته می شود نشأت گرفته از قانونی است که در سال ۱۳۱۰ به تصویب قوه مقننه وقت رسیده و تشکیلاتی را به عنوان اداره ثبت اسناد و املاک ایجاده کرده است.از نظراین قانون چیزی که موضوع ثبت قرارمی گیرد دو چیز است :۱) ثبت املاک ۲) ثبت اسناد ۲- ثبت املاک – املاک جمع ملک است .ملک دارای دو معنای عام و خاص است. در معنای عام عبارت است از اختیار قانونی شخص بر اشیا یا اموال یا اشخاص دیگر و در معنای خاص و نیز در اصطلاح حقوق کنونی ظهور در مال غیر منقول دارد . مال غیر منقول در ماده ۱۲ قانون مدنی تعریف شده و در ماده ۱۳ همان قانون مصادیق آن ذکرشده است. مال غیرمنقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از این که استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود اراضی وآبنیه و آسیا و هرچه که در بنا منصوب و عرفاً جرء بنا محسوب می شود غیر منقول است و همچنین لوله ها که برای جریان آب یا مقاصد دیگر در زمین یا بنا کشیده شده باشد.
ملک در معنای خاص خود هم شامل زمین است که اصطلاحاً به آن عرصه می گویند و هم در برگیرنده اعیانی که عبارت است از اموال غیر منقول موجود در آن زمین مانند خانه،چاه،قنات،درختان،استخرو غیره.
حفظ حقوق اشخاص از حیث مالکیت آنها نسبت به املاک دارای اهمیت فراوانی است.زیرا،اولاً ملک در طول تاریخ ارزش افزوده ای بیش از سایر کالاها داشته است.دلیل آن این است که چون کره زمین کالایی است که عرضه اضافی ندارد و بالعکس تقاضای آن به لحاظ افزایش جمعیت کره زمین روز به روز در حال فزونی است و بنا به قاعده علم اقتصاد،کاهش یا توقیف عرضه در مقابل افزایش تقاضا باعث افزایش قیمت می گردد لذا به همین دلیل ملک و املاک دائماً از نظر قیمت در حال رشد است.بااین حال باید توجه داشت هر چند رشد قیمت املاک باعث می شود که دارندگان املاک از نظر سرمایه مالی ارزش افزوده داشته باشند امااین رشد قیمت تأثیری درمنافع ملی ندارد.

وکلای پایه یک دادگستری موسسه حقوقی تهران مدافع مشاور در امور حقوقی و ثبتی