وکیل سرقفلی | تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

وکیل سرقفلی | تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

پرونده های سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت پرونده های بسیار حساس و تخصصی هستند که در صورتی که به وکیل سرقفلی سپرده نشوند می تواند ضرر غیر قابل جبرانی به فرد وارد کند.

مفهوم سرقفلی عرفی

برای یافتن مفهوم عرفی سرقفلی، مراجعه به قانون یا حتی کتاب کفایت نمی کند؛ چرا که سرقفلی در حقوق ایران از بدو امر ریشه در عرف داشته و مفهوم واقعی آن در رابطه بین تجار و کسبه و در میان مردم عادی قابل درک است. امروزه بیشتر مغازه های قدیمی که در مکان های ارزشمند و تجاری بازارهای شلوغ شهرهای بزرگ و کوچک کشورمان واقع شده اند دارای سند سرقفلی عادی یا رسمی می باشند که بر اساس این اسناد اداره دارایی و شهرداری ها دارنده واقعی مغازه را صاحب سرقفلی می دانند و اعتبار خیلی از تجار بزرگ نیز همان سرقفلی مغازه می باشد که در برخی موارد حتی ارزش میلیاردی دارد.

وکیل سرقفلی واقعی

همان گونه که در کلیات این نوشته گفتیم اگرچه سابقه سرقفلی در عرف تجاری کشورمان به کمتر از یک قرن می رسد؛ اما کیفیت ایجاد آن به خوبی روشن نیست و اظهارنظرهایی که در این خصوص وجود دارد بسشتر احتمال و حدس و گمان می باشد؛ اما هیچ تردیدی نیست که علاوه بر سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه سرقفلی علی حده ای نیز در حقوق ایران وجود دارد.

به طوری که بعد از تصویب قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به دلیل ایجاد قهری حق کسب و پیشه در املاک تجاری و ادامه اجباری عقد اجاره مطابق این قانون، برخی مالکان به این فکر افتاده اند که به جای انعقاد اجاره صرف که به مرور زمان منجر به ایجاد حق کسب و پیشه و نهایتاً انتقال آن تحت عنوان « سرقفلی » در عرف می شود، سرقفلی ملک تجاری خود را بدواً با گرفتن مبلغ قابل توجهی، با اجاره بهای جزئی ماهیانه واگذار نمایند که این شیوه با لحاظ سابقه عرفی آن و به علت سودمندتر بودن نسبت به اجاره صرف روز به روز شایع تر گردید.

به طوری که مالکین به جای اجاره دادن ملک خود و گرفتار شدن با محدودیت های ناشی از این قانون، مبلغی را که تا حدودی نیز به قیمت ملک نزدیک بود از مستأجر می گرفتند – که بعضی مواقع خود این مبلغ را سرقفلی نامیده اند – و با یک اجاره بهای خیلی جزئی به اصطلاح سرقفلی ملک خود را واگذار می کردند و از آنچه که هیچ قانونی در خصوص سرقفلی وجود نداشت و قالب عقد انتقال سرقفلی به اجاره بیشتر شباهت داشت.

از طرف دیگر حق کسب و پیشه حاصل از قانون روابط مؤجر و مستأجر نیز اغلب اوقات تحت عنوان « سرقفلی » منتقل می شد عرف و حتی مراجع قضائی با نگرش همسان به این دو مقوله حقوقی یعنی « سرقفلی واقعی » و« سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه » با نادیده گرفتن تفاوت های زیر بنایی این دو عمل حقوقی، سرقفلی واقعی را که یک رابطه کاملاً اختیاری و عرفی مبتنی بر اراده طرفین بود، تحت شمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ که یک قانون امری است قرار دادند تا به این ترتیب سرقفلی عرفی که از سال های قبل در روابط استیجاری اجتماع جاری بود شکل قانونی به خود بگیرد.

این در حالی است که سرقفلی واقعی یک رابطه ارادی صرف بوده که علی رغم شباهت هایی که بین آن و حق کسب و پیشه وجود دارد؛ تفاوت های چشمگیرش قابل اغماض و مسامحه نیست؛ لیکن الزام و شیوع عرفی سرقفلی به حدی بود که اراده ی قضائی را هم تحت شعاع قرار داد و علاوه بر سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه، سرقفلی واقعی عرفی ‌( سرقفلی به معنای اخص کلمه ) نیز تحت شمول این قانون قرار گرفت در حالی که شایسته بود این رابطه به جای تحمیل به قانون روابط مؤجر و مستأجر سال۱۳۵۶ با ماده ۱۰ قانون مدنی و عمومات قراردادها مورد سنجش قرار می گرفت تا ضمن ارادی و اختیاری باقی ماندن آن، الزامات عرفی بلا قیدش در رابطه بین مالک و دارنده سرقفلی ملحوظ می گردید. کما این که افراد جامعه کما بیش بدون توجه به قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ با ماده ۱۰ قانون مدنی اقدام به انتقال سرقفلی می کنند که البته لازم است مقنن با توجه به سابقه و رواج عرفی سرقفلی با تصویب قانونی جامع و کامل در این زمینه، در جهت قانونمند کردن « سرقفلی » اقدام کند.

تعریف حق کسب و پیشه و تجارت حق کسب و پیشه همان طور که از ظاهر عبارت نیز بر می آید ناشی از فعالیت و مشهوریت تاجر است. همان طور که قبلاً نیز گذشت برخی فرهنگ نویسان مفهوم حق کسب و پیشه را در مقابل لفظ سرقفلی آورده اند به طوری که سرقفلی در فرهنگ معین به این تعریف شده است : « حقی است که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند به جهت تقدم در اجاره، شهرت جمع آوری مشتری و غیره …»

این تعریف بیشتر با مفهوم حق کسب و پیشه همخوانی دارد تا سرقفلی کما اینکه حقوقدانان نیز حق کسب و پیشه را با این مفهوم تعریف نموده اند. این حق در واقع نوعی حق تقدم در اجاره می باشد و به همین دلیل برخی از حقوقدانان آن را چنین تعریف نموده اند : « امتیازی است که به موجب آن مستأجر متصرف، به دلیل حقی که در نتیجه فعالیت خود در جلب مشتری پیدا کرده است در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته می شود.»

این مفهوم از حق کسب و پیشه هیچ یک از خصوصیات تعریف را ندارد و حق تقدم در اجاره تنها یکی از تبعات وجودی حق کسب و پیشه است که با توجه به زحمتی که مستأجر در جمع آوری مشتری و ایجاد رونق تجاری ملک کشیده است عرفاً هم می تواند در اجاره کردن محل، مقدم بر دیگران باشد که قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ بر این مبنا استوار است. تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت ۱ – سرقفلی از اول اجاره حتی به محض اتمام ساخت و ساز مکان تجاری وجود دارد. به طوری که مشهور است بعد از اتمام ساخت و ساز مکان های تجاری سرقفلی ملک را با انواع جملات مشابه مثل :

« سرقفلی این ملک به فروش می رسد » در معرض فروش قرار می گیرد در حالی که حق کسب و پیشه بدواً موجودیت نداشته و تدریجاً با فعالیت مستأجر حاصل می شود. ۲ – اسقاط حق کسب و پیشه در اول اجاره با توجه به این که هنوز به وجود نیامده به لحاظ عدم امکان اسقاط مالم یجب ممکن نیست در حالی که توافق طرفین اجاره مبنی بر اسقاط سرقفلی مواجهه با هیچ ایرادی نیست. ۳ – مبنای سرقفلی ناشی از پرداخت مبلغ در اجاره اول است در حالی که مبنای حق کسب و پیشه بستگی به حسن شهرت و جمع آوری مشتری و رونق کسب دارد.

۴ – حتی اگر مکان تجاری بدون دریافت سرقفلی اجاره داده شود ممکن است مستأجر بعد از اتمام مدت اجاره، دارای حق کسب و پیشه و تجارت شود و برعکس قضیه هم صادق است؛ یعنی فردی مکانی را با پرداخت سرقفلی اجاره کند و به عنوان گاراژ از آن استفاده کند در این حالت حق کسب و پیشه و تجارت برای مستأجر متصور نیست. ۵ – میزان حق کسب و پیشه به تعداد مشتری های محل کسب و رونق کسب و کار بستگی دارد در حالی که میزان حق سرقفلی با موقعیت و کیفیت بنا در ارتباط است. النهایه گفتنی است که می توان با تعمق و تأمل، مشترکاتی بین سرقفلی و حق کسب و پیشه پیدا کرد؛

ولی در تفاوت مفهومی معنای این دو تأسیس تردیدی وجود ندارد. خصوصاً تصویب قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۷۶ و پیش بینی سرقفلی به جای حق کسب و پیشه و ممنوعیت پرداخت هرگونه وجهی خارج از مقررات قانون موصوف بر اساس تبصره ماده ۱۰ همان قانون، مهر تأییدی است بر عقیده اخیرالذکر که هرگونه شک و تردیدی را در این باب مرتفع می سازد؛ اما مسلّم است که قانون گذارنظر با قبول نظر گروهی که به وحدت مفهومی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت معتقدند با فاصله گرفتن از واقعیت جاری جامعه، خود را با نظر فقها مطابقت داده است چه همان طور که گفته شد فقها پرداخت حق کسب و پیشه را غیر شرعی می دانند و تا مدت ها بعد از انقلاب در خصوص پرداخت آن اختلاف نظر وجود داشت که در مباحث آینده مفصلاً به بحث در این خصوص خواهیم پرداخت.

انواع طرح دعوی سرقفلی:
1- دعوی مطالبه سرقفلی
2- تخلیه محل سرقفلی به جهت تغییر شغل
3- تخلیه محل سرقفلی به جهت نیاز شخصی به کسب یا سکونت
4- به جهت عدم پرداخت اجاره بها
5- تخلیه محل سرقفلی به جهت تعدی و تفریط
6- تخلیه محل سرقفلی به جهت انتقال به غیر
7- دادخواست تخلیه محل سرقفلی به جهت تخریب و نوسازی
8- تعدیل اجاره های محل سرقفلی
9- لایحه دفاعیه در پرونده تخلیه ملک تجاری به علت انتقال به غیر عین مستاجره

برای تعیین جلسه با وکلای موسسه حقوقی تهران مدافع ، با ما تماس بگیرید.